城市商业综合体商圈划分及其对住宅的增值效应——以杭州主城区为例

探究城市商业综合体的商业辐射及其对住宅的增值效应,既是城市商业设施规划布局的现实需要,也是协调城市商业与居住功能的理论需求。基于多重吸引力的哈夫模型刻画了杭州商圈空间分异与服务等级,并基于高德地图路径规划构建城市商圈对住宅增值效应的GWR模型,揭示其增值强度及空间特征。结果表明:(1)杭州城区中心综合体商圈交错分布,外围商圈规模较大。城区中心由黄龙体育中心、杭州大厦和湖滨银泰三大商圈构成,城市西部、北部商圈竞争激烈,格局分布散乱,而城东、滨江、城西南片区因大型商业综合体鲜有布局,商圈规模较大。(2)从服务等级来看,杭州商业综合体商圈的数量结构呈金字塔形,都市级向社区级数量逐渐增多。老城区都市级商圈商业规模有限且服务压力较大,而万达广场、丁兰广场等社区级商圈的商业综合体体量庞大但尚未构成服务体系,体现了杭州商圈商业规模与服务人口不匹配的现状。(3)杭州商业综合体对住宅增值梯度为每减少1分钟时耗增加191元/m2,增值梯度呈现城西南向东北递增趋势,最大为下沙高教园区、九堡镇,最小为城西南角。