商品房预售中预告登记制度之质疑

《物权法》第20条之预告登记制度,在立法、实务与学理上,均认为主要适用于商品房预售情形,以保全预购人的购房预期利益,以及相应的购房融资担保需求。但是对照该条所参考的德国立法例,在商品房预售情形,预告登记之构造,在交易客体(所预售的商品房)、预告登记之载体(不动产登记簿)以及预告登记所预防之对象(债务人之处分行为)三个制度要件方面,均存在缺失与障碍;其中客体缺失最为根本,决定着在现行法框架下,难以克服这些缺陷。因此,将商品房预售视作预告登记制度的规范预设情形,是物权法继受中的一例失误,亟待修正。